Kiracıya karşı açılmış tahliye davası sürerken taşınmazın başka bir kişiye satılması durumunda, hem eski hem de yeni malik açısından önemli hukuki sonuçlar doğar. İşte bu süreçte kiracının hakları, yeni malikin yükümlülükleri ve tahliye davasının akıbeti…
Kiracı Tahliye Davası Devam Ederken Taşınmaz Satılırsa Ne Anlama Gelir?
Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve maliktir. Eğer kiraya veren malik, kiracıya karşı temerrüt (borcun zamanında ifa edilmemesi) nedeniyle bir tahliye davası açmışsa ve bu dava devam ederken taşınmaz başka bir kişiye satılmışsa, ortaya çıkabilecek hukuki durumlar karmaşık olabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları bu konuda yol gösterici hükümler içerir.
Özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde kira sözleşmesinin akıbetine ilişkin temel hükmü oluşturur. Buna göre; kiralanan mal satılsa bile, yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve kiracının sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanma hakkı korunur.
Temerrüt Nedeniyle Açılan Tahliye Davası Satıştan Nasıl Etkilenir?
Bir kiracının, kira bedelini ödememesi ya da geç ödemesi gibi sebeplerle kiraya veren tarafından açılan tahliye davası, satılan taşınmazın yeni sahibi açısından da bazı sonuçlar doğurabilir. Bu süreçte şu önemli sorular gündeme gelir:
- Yeni malik, devam eden tahliye davasını devralabilir mi?
- Davayı eski malik takip etmeye devam edebilir mi?
- Kiracı, satış nedeniyle tahliye davasının düşmesini talep edebilir mi?
Yargıtay kararları, tahliye davası açıldıktan sonra taşınmazın satılması hâlinde, dava hakkının yeni malike geçeceğini belirtmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, eski malik tarafından açılmış davanın yeni malik tarafından sürdürülüp sürdürülemeyeceğidir. Eğer yeni malik, eski malikten bu dava hakkını devralmazsa, dava düşebilir.
Yeni Malikin Konumu ve Kiracıya Etkisi
Taşınmazın yeni sahibi, ister istemez kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu kapsamda, tahliye davasının konusu olan temerrüt eyleminin, yeni malik tarafından da ileri sürülebilirliği önemlidir. Fakat burada kritik olan bir diğer husus da, yeni malikin davayı devam ettirmek için irade göstermesi, yani davaya açıkça katılması ya da yeni bir dava açmasıdır.
Bazı durumlarda yeni malik, kiracının borçlarını bilerek taşınmazı satın alır ve mevcut sözleşmeye sadık kalmayı tercih eder. Ancak çoğunlukla yeni malik, evi satma, kendi kullanma ya da daha yüksek kira ile kiraya verme amacı güder ve bu durumda tahliye davasını devam ettirmek isteyebilir.
Kiracının Hakları ve Olası Savunmaları
Kiracı açısından bakıldığında, taşınmazın satışa konu olması başlı başına tahliye sebebi değildir. Ancak temerrüt hali geçerliyse ve yeni malik de bunu ileri sürmek istiyorsa, tahliye ihtimali doğabilir.
Kiracının bu süreçte ileri sürebileceği savunmalar şunlar olabilir:
- Temerrüt iddiasının dayanağının ortadan kalktığı (örneğin borcun sonradan ödendiği),
- Yeni malikin kira sözleşmesini devralarak temerrüt iddiasından vazgeçtiği,
- Tahliye ihtarının usulüne uygun yapılmadığı,
- Dava şartlarının oluşmadığı.
Kiracı bu savunmaları yaparak tahliye talebinin reddini isteyebilir. Ayrıca kira borcunu ödediğine dair belgelerle itiraz edebilir.
Uygulamada En Sık Görülen Senaryolar
Uygulamada, temerrüt nedeniyle açılmış tahliye davası devam ederken taşınmazın satılması halinde aşağıdaki sonuçlarla karşılaşmak mümkündür:
- Yeni malik, eski malik adına açılmış davayı devralarak sürdürebilir.
- Kiracı, yeni malikin tahliye hakkı olmadığını ileri sürebilir ancak mahkeme, davanın devredildiğini kabul ederse süreç devam eder.
- Bazı durumlarda mahkemeler, davanın açıldığı dönemde malik olmayan kişinin hak sahibi olmadığını değerlendirerek davayı düşürebilir.
Kiracı ve Yeni Malik Arasında Yapılabilecek Anlaşmalar
Yeni malik ve kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması, geçmişe dayalı tüm ihtilafları ortadan kaldırabilir. Bu durumda:
- Yeni malik geçmiş temerrütleri göz ardı eder.
- Kiracı yeni kira bedelini ve koşulları kabul eder.
- Tahliye davası, eski malik tarafından takip edilmeyeceği için sona erer.
Bu tür anlaşmalar, her iki taraf için de hukuki sürecin daha az masraflı ve hızlı bir şekilde sona ermesini sağlar.
Özetle
Temerrüt nedeniyle devam eden tahliye davası sırasında taşınmazın satılması, kiracı, eski malik ve yeni malik arasında hukuki geçişler yaratır. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları bu konuda yol göstericidir. Yeni malik, gerekli şartlar oluştuğu takdirde davayı devralarak devam ettirebilir. Kiracı ise bu süreçte sözleşmeden kaynaklı haklarını koruyabilir ve usulsüzlük iddialarıyla tahliye talebine karşı durabilir. Bu nedenle, tarafların hem hukuki danışmanlık alması hem de yazılı belgelerle süreci yönetmesi büyük önem taşır.
4o
