Kira Belirleme Davalarında Artış Kapıda: Ev Sahipleri ile Kiracılar İçin Hukuki Yol Haritası

2025 yılında kira artış sınırının kaldırılmasıyla birlikte, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilim yeni bir aşamaya geçti. Kira tespit davalarında büyük bir artış bekleniyor. Peki, bu süreçte taraflar hangi adımları atmalı? Detaylı rehber haberimizde.

---

Kira Tespit Davalarında Patlama Bekleniyor

Son yıllarda hızla yükselen konut kiraları, 2025 yılı itibarıyla daha karmaşık bir hukuki dönemi de beraberinde getirdi. Özellikle %25 kira artış sınırının yürürlükten kalkmasıyla birlikte, birçok ev sahibi mevcut kirayı “emsal rayiç bedellere” göre yeniden belirlemek istiyor. Bu durum ise kira tespit davalarında ciddi bir artışı gündeme getirdi.

Uzmanlara göre, mahkemelere yapılan başvurular 2024 yılına kıyasla en az iki katına çıkabilir. Özellikle büyükşehirlerdeki kira dengesizliği, dava trafiğini daha da yoğunlaştıracak.

---

Kira Tespit Davası Nedir? Kim Açabilir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin “adil, piyasa koşullarına uygun ve güncel” hale getirilmesi amacıyla açılan bir hukuk davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca; taraflar yeni dönem kira bedelinde anlaşamazsa, mahkemeye başvurarak bir tespit talebinde bulunabilirler.

Bu davayı şu kişiler açabilir:

• Ev sahibi: Kirayı yükseltmek amacıyla
• Kiracı: Kiranın aşırı yüksek olduğunu düşünerek düşürülmesini talep etmek amacıyla

---

Dava Açmadan Önce Neler Göz Önünde Bulundurulmalı?

Kira tespit davası açmadan önce aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:

• Sözleşmenin en az 5 yılını doldurmuş olması ya da yeni dönem kira artışı için ihtarname gönderilmiş olması
• Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmalı veya ihtarname bu sürede kiracıya ulaşmalı
• Emsal kira değerlerinin belgelendirilmesi şart

Kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirlenmiş olsa dahi, bu oran fahişse veya rayiç değerlerin çok altındaysa mahkeme yeni kira bedelini belirleyebilir.

---

2025’te Yargının Gözünde Emsal Değeri Ne Olacak?

Mahkemeler kira tespit davalarında öncelikle şu kriterlere dikkat ediyor:

• Aynı sokak veya mahalledeki benzer dairelerin kira bedelleri
• Binanın yaşı, durumu ve konumu
• Kiralanan mülkün büyüklüğü ve özellikleri
• Güncel enflasyon ve piyasa koşulları

Gayrimenkul değerleme uzmanları, bilirkişi olarak dosyaya atanıyor ve hazırladıkları raporlar karar sürecinde belirleyici oluyor.

---

Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Öneriler

Bu süreçte hem kiracılar hem de ev sahipleri için hukuki anlamda doğru stratejiler geliştirmek büyük önem taşıyor. İşte uzmanların önerileri:

Ev Sahipleri İçin:

• Emsal kira araştırmalarını profesyonel olarak yaptırın
• Dava öncesi ihtarname gönderin
• Hukuki süreçte arabuluculuk yolunu deneyin

Kiracılar İçin:

• Kira artış talebini yazılı olarak alın
• Emsal kiralarla karşılaştırma yapın
• Haksız artış taleplerine karşı arabuluculuğa başvurun

Arabuluculuk süreci, artık birçok dava öncesi zorunlu ve mahkeme sürecine kıyasla daha kısa ve masrafsız bir çözüm sağlayabilir.

---

Kira Artış Sınırının Kaldırılması Ne Anlama Geliyor?

Temmuz 2024 itibarıyla sona eren %25 kira artış sınırı sonrası, konut kiraları tamamen serbest piyasa koşullarına göre şekillenmeye başladı. Bu gelişme, özellikle eski kira sözleşmelerine sahip olan kiracıların ciddi artış talepleriyle karşı karşıya kalmasına neden oluyor.

Ev sahipleri ise uzun süredir düşük kalan kiraları yeniden düzenlemek için hukuki yollara başvuruyor. Bu durum, kira tespit davalarını adeta kaçınılmaz hale getiriyor.

---

Davalarda Beklenen Süreç Ne Kadar Sürüyor?

Kira tespit davaları ortalama 6 ay ila 1 yıl arasında sonuçlanabiliyor. Ancak dosya yoğunluğu ve bilirkişi raporlarının temini gibi nedenlerle bazı davalar daha uzun sürebiliyor.

Dava sonuçlanana kadar, kiracı mevcut kirasını ödemeye devam ediyor. Mahkeme yeni kira bedelini belirlediğinde ise karar geriye dönük olarak uygulanabiliyor. Bu nedenle kiracı, aradaki farkı sonradan topluca ödemek zorunda kalabiliyor.

---

Uzmanlar Uyarıyor: Taraflar Anlaşmazlık Yaşamadan Önce Adım Atmalı

Hukukçular ve gayrimenkul uzmanları, kira tespit davası açmadan önce tarafların diyalog yolunu tercih etmelerini öneriyor. Çünkü dava sonucunda her iki taraf için de beklenmedik maddi sonuçlar ortaya çıkabilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sistemi, 2023 yılında yapılan düzenlemeyle birlikte artık dava şartı haline geldi. Bu nedenle mahkemeye gitmeden önce taraflar zorunlu arabuluculuğa başvurmak zorunda. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanması, dava sürecini ortadan kaldırabilir.

---

Gelişmeler gösteriyor ki kira artışlarının serbest bırakıldığı bu yeni dönemde, ev sahibi ve kiracı ilişkileri daha da hassaslaşacak. Bu süreçte her iki tarafın da yasal haklarını bilmesi ve doğru adımlar atması, uzun sürecek dava ve maliyetlerin önüne geçmek açısından büyük önem taşıyor.

4o