Ev Sahibi ve Kiracı Arasındaki En Sık Yapılan Hukuki Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Türkiye’de ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar, çoğu zaman hukuki hatalardan kaynaklanıyor. Kira sözleşmesinden tahliye sürecine kadar yapılan yanlışlar hem ev sahibini hem kiracıyı zor durumda bırakabiliyor. İşte en yaygın hukuki hatalar ve bunlardan nasıl kaçınılacağına dair önemli bilgiler.

---

Kiracı-Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında Artış Var

Son yıllarda artan kira fiyatları, konut arzının düşmesi ve ekonomik dalgalanmalar, kiracı-ev sahibi ilişkilerini daha da hassas hâle getirdi. Birçok taraf, haklarını ya bilmiyor ya da yanlış uygulamalarla hak kayıpları yaşıyor. Özellikle Türk Borçlar Kanunu’na aykırı hareket eden taraflar, yargı süreçlerinde mağduriyet yaşayabiliyor.

Adalet Bakanlığı verilerine göre, 2024 itibarıyla kira kaynaklı dava sayısında yüzde 35’lik bir artış yaşandı. Bu durum, kiracı ve ev sahibi ilişkisinde hukuki bilgiye olan ihtiyacı gözler önüne seriyor.

---

En Sık Yapılan Hukuki Hatalar

1. Yazılı Kira Sözleşmesi Yapmamak
   Türkiye’de hâlen birçok kira ilişkisi sözlü anlaşmalarla yürütülüyor. Ancak yazılı sözleşme yapılmaması durumunda, kira süresi, tahliye şartları, ödeme planı gibi konularda delil sunmak zorlaşıyor.
2. Kira Artışını Yasal Sınırların Üzerinde Yapmak
   2025 yılı itibarıyla konut kiralarında %25 zam sınırı uygulaması devam ediyor. Ancak bazı ev sahipleri bu oranı aşan artışlar talep ediyor. Bu durum hem haksız kazanç hem de hukuka aykırılık teşkil ediyor.
3. Tahliye Bildiriminin Usule Uygun Yapılmaması
   Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek istediğinde bunu belirli süre ve şekil kurallarına uygun şekilde bildirmelidir. Yazılı tahliye ihtarnamesi göndermeden sözlü taleplerle kiracıyı çıkarma girişimleri geçersizdir.
4. Depozito İade Edilmemesi veya Gerekçesiz Kesilmesi
   Kiracının taşınma sonrası depozito tutarı, sözleşmeye aykırı zarar yoksa iade edilmelidir. Gerekçesiz olarak depozitoyu tutmak veya kullanmak ciddi bir hukuki ihlaldir.
5. Kiracının Rızası Olmadan Eve Girmek
   Ev sahibi, kiracının açık rızası olmadan kiralanan eve giremez. Bu durum özel hayatın gizliliğini ihlal eder ve Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilir.
6. Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetleri kesmekle tehdit etmek
   Ev sahibi ile yaşanan anlaşmazlıklar sonucunda bu tür uygulamalar yasaktır. Kiracının temel yaşam haklarını engellemek, cezai sorumluluk doğurabilir.
7. Kira Bedelini Elden ve Belgesiz Almak
   Elden kira alımı, ödeme ispatı açısından sorun yaratır. Kira bedellerinin banka yoluyla ve açıklamalı olarak gönderilmesi hem ev sahibi hem de kiracı için güvenli yoldur.

---

Ev Sahipleri İçin Öneriler

• Kira sözleşmelerini mutlaka yazılı yapın ve noter onaylı hale getirin.
• Kira bedellerini banka üzerinden almaya özen gösterin.
• Yıllık kira artışlarını yasal çerçevede belirleyin ve kiracıya yazılı bildirimde bulunun.
• Tahliye sürecinde mutlaka avukat veya hukuki danışmanlık alın.
• Kiracıya yönelik baskı, tehdit veya hukuka aykırı müdahalelerden uzak durun.

---

Kiracılar İçin Öneriler

• Kira sözleşmesini detaylıca inceleyin ve haklarınızı öğrenin.
• Ödemelerinizi banka yoluyla yaparak dekontlarını saklayın.
• Depozito tesliminde dairenin durumu için fotoğraf veya tutanak hazırlayın.
• Haksız kira artışlarını ve tahliye taleplerini noter kanalıyla reddedin.
• Hak ihlali durumlarında Sulh Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurun.

---

Yeni Düzenlemeler ve Yasal Gelişmeler Takip Edilmeli

2023-2025 döneminde kira hukukuna dair önemli yasal düzenlemeler gündeme geldi. %25 zam sınırı, arabuluculuk zorunluluğu ve e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi beyanları gibi uygulamalar kiracı-ev sahibi ilişkisinde yeni bir dönem başlattı.

Bu kapsamda:

• Arabuluculuk sistemi, dava açmadan önce tarafları uzlaştırma amacı taşıyor.
• Yargı süreçleri daha hızlı ve pratik hale getirilmeye çalışılıyor.
• Vergi denetimleri kapsamında kira beyanları dijital olarak kontrol ediliyor.