Ev Sahibi ve Kiracı Arasında En Çok Dava Açılan 3 Kira Sözleşmesi Problemi

Kira sözleşmeleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşıyor. Ancak uygulamada birçok anlaşmazlık mahkemeye taşınıyor. Peki en sık karşılaşılan hukuki sorunlar neler? İşte Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde öne çıkan 3 kritik problem ve çözüm yolları…

---

Kira Sözleşmelerinde En Çok Yaşanan 3 Hukuki Uyuşmazlık

Artan Kira Anlaşmazlıkları Yargı Sistemini Zorluyor

Son yıllarda Türkiye’de kira sözleşmelerine ilişkin açılan davalarda ciddi bir artış yaşanıyor. Özellikle büyük şehirlerde kira bedellerinin fahiş seviyelere ulaşması, ev sahibi-kiracı ilişkilerini daha da gergin hale getirdi. Adalet Bakanlığı ve Türkiye Barolar Birliği verilerine göre, 2024 yılında kira kaynaklı uyuşmazlıklarda %40’a yakın bir artış yaşandı.

Bu artışın temel nedenleri arasında, kira artış oranlarının uygulanmasındaki farklılıklar, tahliye süreçleri ve temerrüt gibi sorunlar öne çıkıyor. İşte kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan 3 hukuki problem ve detayları…

---

1. Kira Bedeli Artışı ve Uyuşmazlıklar

Kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan ihtilaflardan biri, kira artış oranı üzerinden çıkan tartışmalardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile sınırlıdır. Ancak uygulamada;

• Ev sahipleri yasal sınırın üzerinde artış talep edebiliyor,
• Kiracılar artışı kabul etmediklerinde baskı veya tahliye tehdidiyle karşılaşabiliyor,
• Taraflar arasında yazılı bir artış oranı yoksa, anlaşmazlık mahkemeye taşınabiliyor.

Bu durumlarda, kiracı mahkeme yoluyla kira tespit davası açarak yasal oranı talep edebilir. Ayrıca kira artışının geçerli olması için yeni döneme girilmeden yazılı bildirim yapılması gerekir.

Detaylı bilgi için Türk Borçlar Kanunu Madde 344 bağlantısı üzerinden mevzuata ulaşabilirsiniz.

---

2. Kiracının Tahliyesi ve Haksız İhtarlar

Bir diğer yaygın hukuki sorun, ev sahiplerinin kiracılarını tahliye etme girişimleridir. Tahliye süreci, yasalarla belirlenmiş katı kurallara tabidir ve yalnızca şu koşullarda geçerli olabilir:

• Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi ve iki haklı ihtar alması,
• Ev sahibinin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması,
• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesinden sonra 10 yıllık uzama süresinin dolması,
• Kötü niyetli kullanım ya da sözleşme ihlali gibi ağır sebepler.

Ancak bazı ev sahipleri, yasal prosedüre uymadan sözlü baskı veya noter ihtarı ile kiracıyı çıkarma yoluna gitmektedir. Bu tür durumlarda kiracının hakkını koruması için mutlaka belgeli yanıt vermesi ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir talep etmesi önerilir.

Ayrıca, kira sözleşmesinin süresine ve tahliye koşullarına ilişkin anlaşmazlıklarda arabuluculuk süreci de yasal zorunluluk haline gelmiştir.

---

3. Depozito İadesi ve Hasar Tartışmaları

Sözleşme sona erdiğinde kiracının en çok mağduriyet yaşadığı konulardan biri, depozitonun iadesidir. Uygulamada sık karşılaşılan problemler şunlardır:

• Ev sahiplerinin depozitoyu haksız yere kesmesi veya iade etmemesi,
• Kiralanan yerin doğal kullanımdan kaynaklı yıpranmasının “hasar” olarak gösterilmesi,
• Kiracının çıkışta yapılan masraflardan haberdar edilmemesi.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, depozito bedeli en fazla 3 aylık kira tutarı kadar olabilir ve banka hesabında vadeli blokeli olarak tutulmalıdır. Kiracının tahliyesinden sonra, ev sahibi 3 ay içinde hukuki bir talepte bulunmazsa, depozito kesintisiz olarak iade edilmelidir.

Eğer kesinti yapılacaksa, bu kesintilerin fatura, ekspertiz raporu veya somut delillerle desteklenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiracı, iade davası açarak depozitoyu yasal yollardan talep edebilir.

---

Son Dönem Gelişmeleri ve Tavsiyeler

2023 yılında yürürlüğe giren bazı yasal düzenlemelerle birlikte kira anlaşmazlıklarında yeni bir dönem başladı. Özellikle:

• Zorunlu arabuluculuk uygulaması sayesinde dava öncesi uzlaşma sağlanabiliyor,
• E-Devlet üzerinden yapılabilen tahliye ve kira tespit başvuruları ile süreçler hızlandı,
• Yargı reformları kapsamında adliyelerde kira uyuşmazlık mahkemeleri kurulmaya başlandı.

Hukuki sorunlar yaşamamak için hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kira sözleşmelerini detaylı şekilde hazırlaması, yazılı anlaşmalar yapması ve mümkünse uzman bir hukukçudan destek alması önerilmektedir. Ayrıca sözleşmeye eklenecek özel maddelerle tarafların hak ve yükümlülüklerinin netleştirilmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçebilir.