Arsa yatırımı yaparken en kritik belgelerden biri imar planıdır. Doğru yorumlanan bir imar planı, yatırımın geleceğini belirler. İşte plan notları, lejandlar ve simgelerle imar planını anlamanın püf noktaları.
Arsa Yatırımının Temel Taşı: İmar Planı Nedir?
İmar planı, bir bölgedeki arsaların nasıl kullanılabileceğini belirleyen ve belediyeler ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından onaylanan resmi belgedir. Konut, ticaret, sanayi, tarım, eğitim, yeşil alan gibi kullanım türlerini gösterir.
İmar planları ikiye ayrılır:
- Nazım İmar Planı (1/5000 ölçek): Bölgenin genel yapılaşma kararlarını verir
- Uygulama İmar Planı (1/1000 ölçek): Parsel bazında yapılaşma koşullarını netleştirir
Yatırım yapılacak arsanın bu planlardaki durumu, inşa edilecek yapı türünden kat sayısına kadar birçok detayı belirler.
İmar Planı Nereden ve Nasıl Temin Edilir?
Bir arsanın imar durumunu öğrenmek için başvurulabilecek yerler:
- Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
- İlçe Tapu Müdürlüğü
- E-Devlet üzerinden imar planı sorgulama (entegre belediyeler için)
- Tapuda yer alan ada/parsel numarası ile plan inceleme
İlgili plan temin edildikten sonra, plan lejandları (renk ve semboller), plan notları ve yapılaşma koşullarına dair simgeler detaylı biçimde incelenmelidir.
İmar Planı Nasıl Okunur? Anahtar Kavramlar ve Kodlar
İmar planları teknik bir dille hazırlandığı için bazı temel kavramların bilinmesi gerekir. Plan üzerinde geçen semboller ve harf-kod ifadeleri yatırımcının yol haritasını oluşturur.
Sık karşılaşılan plan kodları:
- TİCK: Ticaret + Konut alanı
- KAKS (Emsal): Kat alanı katsayısı. Parselin toplam inşaat alanı hesaplamasında kullanılır
- TAKS: Taban alanı katsayısı. Yapının zeminde kaplayacağı oranı belirtir
- Hmax: Maksimum yapı yüksekliği (metre veya kat sayısı olarak ifade edilir)
- A (Ayrık), B (Bitişik), N (Nizam): Yapı nizamı, yapıların arsa üzerindeki konumunu belirtir
- Yükseklik Serbest: Yükseklik sınırı olmayan parsellerde geçerlidir
Örnek:
Bir parselin imar notlarında “KAKS: 1.50, TAKS: 0.30, Ayrık Nizam, Hmax: 12, Konut Alanı” yazıyorsa:
- Arsada toplam inşaat alanı arsa alanının %150’si kadar olabilir
- Zemin katta arsanın %30’u kadar yapı inşa edilebilir
- Bina yüksekliği 12 metreyi geçemez
- Yapı diğer binalardan bağımsız şekilde inşa edilir
Lejand Renkleri Ne Anlatır?
İmar planlarında her fonksiyon farklı bir renkle gösterilir. Bu renkler arsaya dair ilk görsel ipuçlarını verir.
Yaygın renk kodları:
- Sarı: Konut alanı
- Pembe: Ticaret alanı
- Kırmızı: Kamu hizmet alanı (okul, sağlık, belediye)
- Yeşil: Park ve yeşil alan
- Mavi: Sosyal donatı alanı (spor, kültür, sosyal tesis)
- Gri: Sanayi alanı
Planın bu renkli yapısı, yatırımcıya o bölgedeki kullanım yoğunluğu hakkında ilk izlenimi verir. Örneğin sarı renkle çevrili bir arsanın ortasında yer alan kırmızı alan, gelecekte bir kamu yapısına komşu olunacağını gösterebilir.
Plan Notları: Detayları Belirleyen Altın Kurallar
İmar planlarında genellikle alt köşede veya ek belgelerde yer alan plan notları, plan üzerindeki sembollerin nasıl uygulanacağını detaylandırır. Plan notları; yangın mesafesi, çekme mesafeleri, kat sınırlamaları, inşaat ruhsat süresi, kot alma noktası gibi teknik detayları içerir.
Dikkat edilmesi gereken bazı plan notları:
- “Zemin kat ticaret olabilir” notu varsa, konut imarına sahip arsa altında iş yeri açılabilir
- “Çekme mesafesi 5 metre” ise yapı, arsanın 5 metre gerisinden başlamak zorundadır
- “Tek katlı yapı yapılabilir” notu varsa, KAKS yüksek olsa bile kat sayısı sınırlıdır
Plan notları genellikle yatırımcının gözünden kaçsa da imar uygulamasında en bağlayıcı unsurlar arasında yer alır.
Yatırım Kararı Öncesi Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
İmar planını doğru okuyan bir yatırımcı, gelecekte karşılaşacağı sınırlamaları ve fırsatları daha net görebilir. Ancak yalnızca planla yetinmek yeterli değildir. Belediyede güncel plan değişikliği çalışmaları olup olmadığı, askıdaki planlar ve bölgesel gelişim projeleri de göz önünde bulundurulmalıdır.
Kontrol edilmesi gereken ek detaylar:
- Parselin yol cephesi ve eğimi
- İmar planında yürürlükte olan revizyon tarihi
- Kentsel dönüşüm alanı veya rezerv yapı alanı içinde kalıp kalmadığı
- Yakın çevredeki sosyal donatı alanlarının durumu
- Alt yapı, ulaşım ve ulaşılabilirlik potansiyeli
Bu kriterler, imarlı bir arsanın sadece bugünkü değil, 3-5 yıl sonraki değerine de ışık tutar.
İstersen bu içeriği eğitim semineri özeti, gayrimenkul yatırımcısı için kontrol listesi veya belediyeye başvuru kılavuzu biçiminde de düzenleyebilirim.
