Gayrimenkul Satışında Sık Yapılan Hukuki Hatalar ve Bunlara Karşı Etkili Çözümler

Konut, arsa ya da ticari taşınmaz alım-satım işlemleri sırasında yapılan hukuki hatalar, taraflar için hem maddi hem de zamansal kayıplara yol açabiliyor. Sözleşme hatalarından tapu işlemlerine kadar birçok aşamada dikkat edilmesi gereken noktalar bulunuyor. İşte gayrimenkul satışlarında en sık karşılaşılan hukuki hatalar ve bunlara karşı alınabilecek önlemler.

---

1. Taşınmazın Hukuki Durumunun Araştırılmaması

Satış işlemi öncesinde taşınmazın tapu kaydı, takyidat durumu (ipotek, haciz, şerh vb.) ve imar bilgileri mutlaka kontrol edilmelidir. Alıcılar çoğu zaman bu araştırmayı yapmadan alım sürecine giriyor ve sonrasında ciddi mağduriyetler yaşayabiliyor.

Çözüm:
Satış öncesi Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden güncel tapu belgesi ve imar durumu belgesi temin edilmeli, ayrıca e-Devlet üzerinden tapu bilgileri kontrol edilmelidir.

---

2. Resmi Satış Yapılmadan Taahhütlerle Yetinmek

Piyasa pratiğinde taraflar bazen satış işlemini noter onaylı taahhütle veya elden alınan kaporayla gerçekleştirmeye çalışıyor. Ancak bu tür belgeler satış işlemini geçerli hale getirmez, tapu devri gerçekleşmediği sürece alıcı hukuki olarak taşınmazın sahibi olmaz.

Çözüm:
Taşınmaz satışları yalnızca resmi senet ile Tapu Müdürlüğü’nde yapılabilir. Ön ödeme yapılacaksa, bu durum mutlaka noter onaylı sözleşmeyle ve ödeme dekontuyla kayıt altına alınmalıdır.

---

3. Vekâletname ile İşlemde Sınırların Belirtilmemesi

Satıcı ya da alıcı işlemleri vekil aracılığıyla yürütüyorsa, vekâletnamede hangi işlemlerin yapılabileceği açıkça belirtilmelidir. Aksi takdirde yetki aşımı veya kötüye kullanım ihtimali doğabilir.

Çözüm:
Noter onaylı vekâletnamede açık şekilde “satış yapma”, “bedel tahsil etme”, “banka işlemleri” gibi yetkiler detaylı yazılmalıdır. İşlem sonrasında vekâletnamenin süresi sonlandırılmalı veya iptal edilmelidir.

---

4. Gerçek Satış Bedelinin Tapuya Eksik Beyan Edilmesi

Vergi yükünü azaltmak amacıyla taşınmazın gerçek satış bedeli yerine düşük bir bedel gösterilmesi, hem vergi kaçırma suçunu doğurur hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda hak kaybına neden olur.

Çözüm:
Satış bedeli, banka üzerinden havale ile gönderilerek resmi olarak belgelenmeli ve tapuya da doğru şekilde beyan edilmelidir. Bu, hem tarafları güvenceye alır hem de olası dava süreçlerinde delil teşkil eder.

---

5. Emlakçı ile Yapılan Anlaşmaların Yazılı Olmaması

Gayrimenkul satış sürecinde emlakçı aracılığıyla işlem yapılması durumunda, komisyon ve hizmet bedeli anlaşmaları sözlü olarak değil yazılı şekilde yapılmalıdır. Yazılı sözleşme olmaması durumunda taraflar arasında ödeme ve sorumluluk anlaşmazlıkları yaşanabilir.

Çözüm:
Emlakçı ile yazılı sözleşme yapılmalı ve komisyon oranı, ödeme zamanı, hizmetin kapsamı açıkça belirtilmelidir. Ticaret Bakanlığı’nın belirlediği komisyon sınırlarına da dikkat edilmelidir.

---

6. Tapu Paylaşımı ve Ortaklıkla İlgili Uyuşmazlıklar

Taşınmazın birden fazla sahibi varsa ve taraflardan biri kendi payını satmak istiyorsa, diğer ortakların ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye girebilir. Bu durum genellikle göz ardı edilmekte ve satış sonrası dava konusu olabilmektedir.

Çözüm:
Satış öncesinde diğer hissedarlara yazılı bildirim yapılmalı ve satış bedeli ile şartlar açıkça sunulmalıdır. Alıcı da şufa hakkının doğup doğmadığını önceden kontrol etmelidir.

---

7. Tescil İşleminin Geciktirilmesi veya Yapılmaması

Satış protokolü yapılmış olmasına rağmen tapu tescilinin ertelenmesi ya da hiç yapılmaması durumunda, mülkiyet hakkı resmen devredilmediği için hukuki güvence sağlanamaz.

Çözüm:
Satış süreci en kısa sürede Tapu Müdürlüğü’ne taşınmalı ve tescil işlemi geciktirilmeden tamamlanmalıdır. Ödeme planı varsa, bu süreç noter aracılığıyla güvence altına alınabilir.

---

Hukuki Danışmanlık İhmal Edilmemeli

Gayrimenkul satışında yapılabilecek hukuki hatalar, yüksek meblağlı işlemler söz konusu olduğunda büyük kayıplarla sonuçlanabilir. Bu nedenle taraflar, süreci baştan sona bir gayrimenkul hukuku uzmanı eşliğinde yürütmelidir.

Gayrimenkul satışında dikkatli ve belgeli ilerlemek, hem alıcıyı hem de satıcıyı güvence altına alır. Yasal işlemler doğru yapıldığında, taraflar için sorunsuz ve şeffaf bir satış süreci mümkündür.

4o